负债率居高不下

 

　　

    富力地产于2005年就已经在香港上市，上市后却一直受估值过低、流通性不足等因素困扰。时至今日，同行恒大地产的市值已经突破4000亿港元，富力地产的市值只有区区的584亿港元，这也成为了富力地产迫切想要回归A股的导火索。

 

　　

    自2010年农业银行上市以后，2015年上市的证券公司国泰君安以300亿元的金额一直占据着A股募集金额的最大规模，而富力地产的招股说明书显示，本次富力地产冲击A股的募集金额高达350亿元，比国泰君安还要多出50亿元。

 

　　

    业内人士表示，富力地产如此反复冲击A股，皆因公司目前已到了必须通过融资缓解高杠杆资金压力的时刻，富力地产的财务状况已经迫在眉睫。

 

　　

    富力地产近几年业绩表现不俗。2012-2015年末，公司分别实现营业收入304.09亿元、363.37亿元、348.13亿元和127.88亿元，同期归属于母公司所有者的净利润分别为55.10亿元、76.40亿元、65.54亿元和17.23亿元。此外2016年报显示，2016全年公司累计协议销售收入约人民币608.6亿元，累计销售面积达约469.53万平方米，较上年同期分别上升12%和14%。

 

　　

    然而富力地产2017年开局却并未延续之前的良好态势，公司业绩出现大幅下滑。2017年一季度，富力地产实现营业总收入约人民币46.54亿元，同比大幅减少91.35%；期内归属于母公司所有者的净利润约2.29亿元，同比大幅减少约96.75%。

 

　　

    与此同时，富力地产的负债率与盈利能力却未成正比。富力地产近几年财报显示，公司主营业务在2008年至2013年期间快速扩张，负债总额从2008年末的400.02亿元一路飙升到2016年末的1795.75亿元，增幅高达3倍以上。

 

　　

    在2007年富力地产的年净利润水平就已经达到53.03亿元，但在9个年头之后，2016年的全年净利润也不过才67.56亿元，累计增幅尚不足30%，明显落后于总资产及负债规模的增长。

 

　　

    有机构投资者称，富力地产的财报直接揭示了它的资产回报率大幅走低，2007年时富力地产的总资产净利率还高达13.13%，到了2016年就只剩下3.29%了。

 

　　

    收购酒店成累赘？

 

　　

    今年的房地产公司大戏不断，万科王石退位、许家印的恒大股价一路高歌，富力地产也跟着万达和融创中国“蹭”了一次热点——以199.06亿元的价格收购了万达商业77个酒店的全部股权。

 

　　

    对于此事，外界一直认为富力地产捡了大便宜。与之前融创中国335.95亿元收购万达旗下76个酒店相比，富力地产的斩获不仅多了烟台万达文化酒店70%权益，收购价格199.06亿元更是比先前打了近乎腰斩的5.9折。

 

　　

    富力地产从2004年开始投资建设高端酒店，先后跟万豪集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团五大国际酒店品牌，在国内主要城市和旅游区域共同建设了多家国际星级酒店。

 

　　

    富力地产通过收购万达旗下的77家酒店，加上原本自有的在全球已开业和建设的24家高级酒店，总共拥有超过100家酒店，还获得了“全球最大的五星级酒店业主”的头衔。

 

　　

    本次收购万达旗下酒店的199.06亿元的交易费用，富力地产原本是宣布将以内部资源支付代价。根据财报显示，截至2016年底，富力地产流动资产中货币资金为459.69 亿元，完全有能力支付这部分交易。

 

　　

    可就在一个月前，据彭博社报道称，富力地产正在寻求一笔高达约119亿元的境内担保贷款。这笔贷款将用于支付它们收购万达酒店资产的代价。

 

　　

    数据显示，富力地产旗下酒店收入逐年上升，但盈利方面却连续3年亏损，2014到2016年分别亏损1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元。究其原因，主要是一些新建酒店开业，尚处于客流量培育期，入住率较低，处于亏损或微利状态。

 

　　

    即便是此次收购的万达酒店资产，88%的酒店开业超过一年，盈利水平也不高，2016年净资产回报率仅有2.6%。

 

　　

    业内人士表示，酒店运营是重资产，不仅前期投入巨大而且回报周期也相对漫长，想要获得理想的盈利水平也绝对不是简单的事情。换句话说，富力地产收购了万达的这些酒店，理论上说是占了很大便宜，但是对于本身负债率就很高的富力来说，也是不小的“累赘”。

 

　　

    反复冲A为融资？

 

　　

    富力地产在2007年第一次宣布回归A股时，董事长李思廉就曾对媒体表示，富力地产将铁定在12月底回A股。无奈由于国内资本市场环境发生重大变化，富力地产首次冲刺回归A股计划也被迫流产。

 

　　

    2008年5月，富力地产第二次试图回归A股，但受累于房地产宏观调控而以失败告终。2010年5月，富力地产股东大会通过了“将发行A股计划有效期再延长一年”的决议，这是该公司第三次尝试回归A股。到2012年，富力地产为回归A股进行了第四次努力，但最终还是因为IPO项目终止审查而搁浅。

 

　　

    富力地产如此反复冲击A股，可见融资已经成为富力的一块心病，除了高额的负债之外，富力的急速扩张也成为了融资的推进器。

 

　　

    2010年至2012年富力地产的销售额一直徘徊在300亿元关口，2013年的销售额突破422亿元，这让富力又有了大规模拿地扩张的勇气。

 

　　

    2013年，富力地产花费434亿元拿下了2090万平方米土地储备。拿地金额不仅超过当年的销售额，甚至是富力地产2009年至2012年四年间拿地总金额的两倍。结果富力地产2014年上半年的销售情况忽然急转直下，不得不在8月份业绩会上宣布将2014年的销售目标从700亿元下调至600亿元，成为当年首家正式下调销售目标的房企。

 

　　

    有券商人士称，当年富力的激进拿地也可能不是一时热血，背后不排除有一套系统的融资规划：中国香港IPO融资——迅速发债扩张——回归A股上市融资——平抑债务后再扩张。正是因为这样的融资规划，才让富力地产陷入了一个恶性循环。

 

　　

    如今，富力地产的在建项目整体投资规模更大。据联合资信6月底发布的评级报告，截至2016 年底公司主要在建项目合计53 个，主要在建项目总投资额2671.70 亿元，截至2016年底已完成投资1369.94 亿元，尚需投资1301.76 亿元，未来资金压力会更大。

 

　　

    今年前10月，富力地产实现合约销售额约528.1亿元，同比增长了34%。这是它们最近几年来表现最好的一次，但这离今年上调后的800亿元目标还有一定距离，能否最终完成依然存在不确定性。

 

　　

    未来，富力地产或将继续其冲击A股，但在严控地产市场的大背景下，能否上市依然存在诸多不确定。